DUYURU!!!

Ana Sayfa » Mesleki Çalışmalar » Ofis ve Büroyu "Konut Olarak Sat - Üste KDV İadesi Al" Uygulaması Sona Mı Erdi?  

Ofis ve Büroyu "Konut Olarak Sat - Üste KDV İadesi Al" Uygulaması Sona Mı Erdi?  

“Taşınmaz teslimlerinde teslime konu taşınmazın işlem tarihi itibariyle geçerli fiili durumunun dikkate alınması gerekmektedir.”

 
 
Ofis ve Büroyu

Kentleşmenin hızla yayıldığı ülkemizde özellikle şehir merkezleri dışında inşa edilen işyerleri; talebin oluşmaması, konut olarak kullanılmaya daha elverişli olmaları vb. nedenlerle, tapuda ya da inşaat ruhsatında işyeri olarak gözükmelerine rağmen konut olarak satılabilmekte, alıcılar da buraları konut olarak kullanmaktadırlar. Ayrıca, şehir merkezleri veya ticari alanlara yakın konutların işyeri olarak kullanılmak üzere satışı da söz konusu olabilmektedir. 

Konut ve işyeri satışlarına uygulanacak KDV oranı, öteden bu yana süregelen uygulamaya göre tapu kayıtları esas alınarak tespit edilip, net alanı 150 m2'ye kadar konut teslimlerinde % 1, işyeri teslimlerinde ise % 18 oranında KDV  uygulanmakta iken, Maliye Bakanlığı ezber bozan bir görüş değişikliğine giderek, uzun yıllardan bu yana süregelen uygulamasını değiştirmiş, uygulanacak KDV oranının tespitinde taşınmazların yapı ruhsatı ile tapu kayıtlarında ne şekilde gösterildiğinden çok, fiilen ne amaçla kullanıldığı/kullanılacağı hususuna bakılacağını açıklamıştır.

1) Maliye Bakanlığı'nın İşyerinin Konut Olarak Satılmasına ve KDV Oranının Buna Göre Tespit Edilmesine ilişkin Düzenlemesi

Maliye Bakanlığı'nın konuya ilişkin düzenlemesi 08.08.2011 tarih ve 60 Sıra No.lu KDV Sirküleri’nde yer almaktadır. Söz konusu Sirkülerin “8.2. Taşınmaz Teslimlerinde KDV Uygulaması” başlıklı bölümünde,

“Taşınmaz teslimlerinde teslime konu taşınmazın işlem tarihi itibariyle geçerli fiili durumunun dikkate alınması gerekmektedir.” 

Şeklinde bir ifadeye yer verilerek, taşınmaz teslimlerinde artık fiili kullanıma bakılacağı ve teslime uygulanacak KDV oranının buna göre tespit edileceği açıklanmıştır.

Buna göre;

- Proje,

- Yapı ruhsatı veya

- Tapuda

rezidans, işyeri, apart otel olarak gözüken net alanı 150 m2’ye kadar olan taşınmazların fiilen konut olarak kullanılmak üzere satılması halinde % 1 (büyükşehirlerdeki konutlar için getirilen yeni düzenleme kapsamına girenlerde ise tabi oldukları oranda), 150 m2 ve üzerindekilerde ise % 18 oranında KDV hesaplanması gerekmektedir. Tersi durumda tapuda konut olarak gösterilen taşınmazların fiilen işyeri/büro olarak kullanılıyorsa/kullanılacaksa, teslimleri % 18 oranında KDV'ye tabi bulunmaktadır. Yani, fiilen konut ya da işyeri olarak kullanılacak taşınmazların tapuda veya yapı ruhsatında ne olarak gözüktüğünün bir önemi bulunmamaktadır. 

60 Sıra No.lu KDV Sirküler'nde yer alan bu görüş çerçevesinde çok sayıda özelge verilmiş olup, bunlardan bazılarının özetleri aşağıdadır:

“İnşası devam eden ve konut olarak satılacak olan ancak yapı ruhsatında apart otel olarak belirtilen gayrimenkullerin fiilen konut olarak teslime konu edilmesi durumunda % 1, net alanı 150 m2 ve üzerinde olan konut teslimleri ile ticari alanların tesliminde ise % 18 oranında KDV hesaplanacaktır. (MB.GİB. Ankara VDB’nin 05.09.2013 tarih ve 84974990.130(28-2013/48)/2851 sayılı Özelgesi)

“Konut olarak kullanılmak üzere inşa edildiği ve konut olarak satıldığı, ancak yapı ruhsatında ve tapuda büro olarak kayıtlı olan gayrimenkullerin fiilen konut olarak kullanıldığının tespit edilmesi halinde % 1, konut harici tesliminde ise % 18 oranında KDV uygulanacaktır.” (MB. GİB. Ankara VDB’nin, 03.07.2013 tarih ve 84974990.130(28-2013/32)/20361 sayılı Özelgesi)

“Projede “ticari niteliğe haiz rezidans”, tapu kayıtlarında ise “rezidans” olarak kayıtlı olan ve yapı 05.10.2010 tarihinde alınmış olan net alanı 150 m2’ye kadar gayrimenkullerin fiilen konut olarak teslime konu edilmesi durumunda % 1, konut harici tesliminde % 18 oranında KDV uygulanacaktır.” (MB. GİB’in 23.08.2013 tarih ve 1259 sayılı Özelgesi)

“İlgide kayıtlı özelge talep formunuzda, 01.11.2011 tarihinde satın alınan firmanız aktifinde kayıtlı ve tapuda konut olarak tescil edilen 92 m2 net alanı bulunan ancak fiilen iş yeri (mimarlık-inşaat ofisi) olarak kullanılan taşınmazın satışında uygulanması gereken katma değer vergisi (KDV) oranı hakkındaki Başkanlığımız görüşü sorulmaktadır. (…)

60 No.lu KDV Sirkülerinde, taşınmaz teslimlerinde teslime konu taşınmazın işlem tarihi itibariyle geçerli fiili durumunun dikkate alınacağı ifade edilmiştir. Buna göre, firmanız aktifinde kayıtlı taşınmazın fiili durumuna göre işyeri olarak değerlendirilmesi gerekmekte olup, fiilen işyeri olarak kabul edilen söz konusu taşınmazın tesliminde metrekare büyüklüğüne bakılmaksızın genel oranda (%18) KDV hesaplanması gerekmektedir. Öte yandan, söz konusu taşınmaz satışı, firmanın aktifinde en az iki tam yıl süreyle kalma şartını sağlaması halinde Kanun’un 17/4-r maddesine istinaden KDV den istisna olacaktır.” (MB. GİB. Kocaeli VDB’nin, 21.08.2013 tarih ve 93767041-130[28-2012/86]-160 sayılı Özelgesi)

“Yapı ruhsatında “pansiyon ve depo”, tapu kayıtlarında ise “pansiyon” olarak kayıtlı bulunan ve net alanı 150 m2’nin altında olan gayrimenkullerin fiilen konut olarak teslime konu edilmesi durumunda %1, konut harici teslimlerinde ise %18 oranında KDV uygulanacaktır.” (MB. GİB. İstanbul VDB’nin, 04.10.2013 tarih ve 39044742-130-1652 sayılı Özelgesi)

Öte yandan, söz konusu Sirküler ile yapılan bu düzenlemenin piyasaya ve sektöre yansımaları çok farklı ve olumlu olmuştur. Çünkü, bu düzenleme, yapı ruhsatı veya tapuda rezidans, işyeri, büro olarak gösterilen net alanı 150 m2’ye kadar olan taşınmazların fiilen konut olarak satıldığı durumlarda, satışların indirimli oranda (% 1) KDV’ye tabi olması ve bu satışlar nedeniyle yüklenilip indirim konusu yapılamayan KDV’lerin, KDV Kanununun 29/2. Maddesine göre nakden veya mahsuben iade olarak talep edilebilmesi sonucunu doğurmuştur. Böylece, inşaat şirketleri başta olmak üzere müteahhitler, yap-satçı'lar hiç hesapta yokken, büro ve işyerlerini konut olarak % 1 KDV’yle satma ve üstüne KDV iadesi alma hakkı kazanmışlardır. Bu kapsamda bugüne kadar çok sayıda nakden veya mahsuben KDV iadesi yapılmıştır.

2) Gelinen Son Nokta: Maliye Bakanlığı Sirkülerdeki Görüşünden/Uygulamasından Vazgeçiyor! İşte Son Özelgeleri!

Uygulama bu şekilde devam ederken, verilen son tarihli özelgeler, Maliye Bakanlığı'nın söz konusu uygulamadan vazgeçtiğini/vazgeçme eğilimine girdiğini göstermektedir. Bize göre bunun nedeni, artan KDV iade talepleri ve olayın somutlaştırılamamasıdır.

Bu çerçevede verilen son tarihli bazı özelgelerin özetleri ise aşağıdadır:

"Şirketiniz tarafından Bornova 2. Bölge ... parselde bulunan 3616 m² büyüklüğündeki "Konut Dışı Kentsel Çalışma Alanı"nda bulunan arsa üzerine yapılacak taşınmazların her ne kadar konut olarak teslim edileceği beyan edilmiş olsa da;

-İnşaat ruhsatının konut olarak değil, ofis (işyeri) ve dükkan olarak verildiği,

-Söz konusu taşınmazların fiili durumda işyeri olarak kullanılabileceği, verilen inşaat ruhsatının da bu taşınmazların işyeri olarak kullanılmasını mümkün kıldığı,

-Söz konusu taşınmazların işyeri olarak kullanılmak üzere satın alınabileceği,

hususları dikkate alındığında, söz konusu taşınmaz teslimlerinin  % 18 oranında KDV ye tabi tutulması gerekmektedir." (MB. GİB. İzmir VDB.nin 8/4/2015 tarih ve 21152195-35-02-174 sayılı özelgesi)

"Ortaklığınız tarafından yapı ruhsatında ofis (işyeri) olarak görünen taşınmazların her ne kadar konut olarak teslim edileceği beyan edilmiş olsa da;

-İnşaat ruhsatının konut olarak değil, ofis (işyeri) olarak verildiği,

-Söz konusu taşınmazların fiili durumda işyeri olarak kullanılabileceği, verilen inşaat ruhsatının da bu taşınmazların işyeri olarak kullanılmasını mümkün kıldığı,

-Söz konusu taşınmazların işyeri olarak kullanılmak üzere satın alınabileceği,

hususları dikkate alındığında, söz konusu taşınmaz teslimlerinin % 18 oranında KDV'ye tabi tutulması gerekmektedir." (MB. GİB. Sivas Defterdarlığı'nın 16/3/2015 tarih ve 67630374-130[2014-41]-1 sayılı özelgesi)

3) Kişisel Görüşümüz ve Değerlendirmemiz

Günümüz şartlarında özellikle büyükşehirlerde tapuda konut ya da işyeri/ofis olarak gözüken taşınmazların tapu kayıtlarına uygun olarak kullanılmadığı bilinen bir gerçektir. Bu durum bazen yasal zorunluluklardan da kaynaklanabilmektedir. Örneğin, ticari bir alanda konut yapılamaması gibi.

Tapuda konut olarak gözükmekle beraber fiilen işyeri, işyeri olarak gözükmekle beraber fiilen konut olarak kullanılan taşınmazların satışında da, fiili kullanımın esas alınması ve buna göre vergilemenin yapılması Vergi Usul Kanunu’nun 3/B maddesi hükmünün de bir gereğidir. Bu madde hükmüne göre, vergilendirmede vergiyi doğuran olay ve bu olaya ilişkin muamelelerin gerçek mahiyeti esastır. Dolayısıyla, Maliye Bakanlığı'nın taşınmazların fiili durumunu esas alarak KDV oranının belirlenmesine yönelik görüşü ve uygulamasını doğru ve yerinde buluyoruz. Çünkü, bu görüş ve akabinde gerçekleştirilen uygulama, sektöre bir dinamizm kazandırmış, satışları ve firmaların mali portrelerini olumlu yönde etkilemiş, sektördeki durgunluğu bir nebze gidermiştir. Ancak, bize göre, Maliye Bakanlığı'nın bu görüşünü çıkardığı sirküler veya verdiği özelgelerle değil,  KDV Kanunu’nun 28. maddesi uyarınca çıkarılacak bir BKK ile yapması daha uygun olurdu.

Ancak, olay bu çerçevede devam ederken verilen son özelgeler, Maliye Bakanlığı'nın bu görüşünden de vazgeçtiğini göstermektedir. Bu durumda, artık yapı ruhsatı veya tapuda rezidans, işyeri, büro olarak gösterilen net alanı 150 m2’ye kadar olan taşınmazlar fiilen konut olarak satılsa dahi, % 18 oranında KDV'ye tabi olacaktır.

Kişisel görüşümüz, taşınmaz satışlarında KDV oranının, taşınmazların fiili kullanım durumu dikkate alınarak  belirlenmesi doğrultusundadır. Dolayısıyla, Maliye Bakanlığı'nın fiili kullanım durumunu dikkate alan görüşünün doğru ve yerinde olduğunu, bu görüşünün ve uygulamasının devam ettirilmesinin uygun olacağını düşünüyoruz. Aksine bir görüş değişikliği, indirimli orana tabi olma ve KDV iadesi yönünden sektörde haksız rekabete neden olabilecek boyuttadır.

Ayrıca, 60 Sıra No.lu KDV Sirküleri halen yürürlükte iken, verilen özelgelerle görüş değişikliğine gidilmesinin yerinde  olmadığı, sektörde yaratacağı olumsuz etkileri gözönünde tutarak, Maliye Bakanlığı'nın tam aksi yönde verdiği son tarihli özelgelerindeki görüşünü yeniden değerlendirmesinde fayda bulunduğu görüşündeyiz. 
20.06.2015

Saygılarımla.

                                                                                                            Abdullah TOLU
                                                                                                        Yeminli Mali Müşavir                                                                                           TOLUEN YMM DENETİM VE DANIŞMANLIK

İlgili Haberler
left
right
 
 
20 Haziran 2015 Cumartesi 07:46
Okunma: 3093
 
(0 Yorum Yapıldı)Yorumlar
<p>Henüz kimse yorum yapmamış, ilk yorum yapan siz olun.</p>
 
Bu Kategorideki Diğer Haberler
Yazarlar
Yazarlar RSS Beslemesi
Selahattin İPEK - Bağımsız Denetçi
 
Abdullah TOLU - YMM
 
DENETİM KÜTÜPHANESİ
 
Mehmet ŞENTÜRK - SMMM
 
Memduh ÖZCAN - SMMM
 
SORU - CEVAP
 
BUNLARI BİLİYOR MUYDUNUZ?
 
Doğan YILMAZ
 
Abdurrahman FİLİZ
 
Ahmet Metin AYSOY - SGK E. Başmüfettiş
 
Abdülmenaf YAKUT
 
Ali Oygün ÜMİTLEN
 
Sabri ORTA
 
H.Erdem GÜLTEKİN
 
Besim ÇALIŞKAN
 
İsmet ARGIN
 
Ercan ALPTÜRK - YMM
 
Mrs.Guivenere SOPER
 
Önder TUNABOYLU
 
Savas YILDIZ
 
BUNLARI BİLİYOR MUYDUNUZ...?
 
Arif AYTULUN
 
Aynur SÖNMEZ
 
Cevdet AKÇAKOCA
 
Mehmet ŞENTÜRK
 
Seyithan KÜTÜKÇÜOĞLU
 
Soner TÜRKÜM
 
Talha APAK
 
Taner ERASLAN
 
 
 
Tarihte Bugün
1889 - İlk otomatik plâkçalar (jukebox) San Francisco'da bir salonda hizmete girdi.
1925 - Şura-yı Devlet (Danıştay) kanunu kabul edildi.
1928 - İnhisarlar İdaresi (Tekel) rakı imalatına başladı.
1935 - İstanbul-Haliç Şirketi'nin faaliyetine son verildi; vapur hizmetlerini İstanbul Belediyesi üstlendi.
1936 - İstanbul'da tramvay ücretlerine on paralık zam yapılması üzerine, Hüseyin Cahit Yalçın, İstanbul valisi Muhittin Üstündağ'ı mahkemeye verdi.
1936 - Henry R. Luce tarafından yayımlanan Life dergisinin ilk sayısı çıktı.
1938 - Adolf Hitler 5.000 markın üzerinde malı olan yahudilere yüzde 20 oranında vergi koydu.
1942 - Casablanca filminin ilk gösterimi, New York'ta yapıldı.
1946 - Fransız Donanması Vietnam'ın Hai Phong kentini topa tuttu, 6,000 sivil öldü.
1947 - İstanbul İnönü Stadı açıldı. Statta ilk golü Süleyman Seba attı.
1954 - Bedii Faik Dünya gazetesinde, devlet bakanı Mükerrem Sarol'a hakaret ettiği iddiasıyla tutuklandı.
1963 - BBC Televizyonu, dünyanın en uzun süre yayınlanan bilimkurgu televizyon dizisi olan Doctor Who'nun ilk bölümünü yayına verdi.
1964 - Başbakan İsmet İnönü başkanlığında toplanan Milli Güvenlik Kurulu, Türkiye karasularının 6 milden 12 mile çıkarılmasını kararlaştırdı.
1968 - Aroma Meyve Suyu fabrikası Bursa'da hizmete açıldı.
1970 - Türkiye'nin Ortak Pazar'a üyeliği için 22 yıllık geçiş dönemi öngören Katma Protokol, Brüksel'de imzalandı.
1971 - Çin Halk Cumhuriyeti temsilcileri, BM ve BM Güvenlik Konseyi toplantılarına ilk defa katıldılar.
1980 - Güney İtalya'da deprem: yaklaşık 4,800 kişi öldü.
1985 - DSP genel başkanlığına Rahşan Ecevit seçildi.
1985 - Atina'dan Kahire'ye gitmek üzere havalanan Mısır havayollarına ait bir yolcu uçağı silahlı kişilerce kaçırılarak Malta'ya indi. Mısırlı komandoların kurtarma girişiminde 60 kişi öldü.
1990 - Tansu Çiller, DYP'den siyasete atıldı.
1996 - Bergama'da siyanürle altın üretimine karşı çıkan köylüler büyük bir gösteri yaptı.
1996 - Etiyopya havayollarına ait bir yolcu uçağı kaçırıldı. Yakıtı biten uçak Hint Okyanusuna düştü: 123 kişi öldü.
2003 - Gürcistan devlet başkanı Eduard Şevardnadze kitlesel protestoların artması üzerine istifa etti.
2003 - Çin'de yapılan Dünya Liseler arası Futbol Şampiyonası'nda Trabzon Lisesi, ev sahibi ülke temsilcisini 1-0 yenerek ilk kez şampiyon oldu.
 
Namaz Vakitleri
 
  • İmsak04:59
  • Güneş06:41
  • Öğlen13:09
  • İkindi16:36
  • Akşam19:15
  • Yatsı20:43
 
 
Anket
Denetim Hakkında Meslektaş ne kadar bilgili?
Çok Bilgili
Az Bilgili
Hiç bir fikri yok
 
 
 
Lig Puan Durumu
 
Takımlar
O
G
B
M
P
1
2
3
4
5
6
7
8
9
10
11
12
13
14
15
16
17
18
 
Şampiyonlar Ligi
 
UEFA Avrupa Ligi
 
Alt Lig
 
İktisadi Haber Ajansı Çözüm Ortağı
 
Arşiv
 
Süper Loto
16.11.2017 Tarihli Çekiliş Sonucu121424303145
 
On Numara
20.11.2017 Tarihli Çekiliş Sonucu04060910212223242528334041424556676872737577
 
Sayısal Loto
18.11.2017 Tarihli Çekiliş Sonucu011113182649
 
Şans Topu
22.11.2017 Tarihli Çekiliş Sonucu131522243109
 
Gazete Manşetleri
 
 
Kurumsal

İçerik

Denetim Gündemi

Denetim Haberleri

Teknoloji